צו מבנה מסוכן הוא מצב לחוץ גם בלי סכסוכים. אבל ברוב הבניינים שאנחנו מגיעים אליהם, הבעיה הקשה היא לא הסדקים בעמודים. היא השכן שאומר "אני לא משלם". החדשות הטובות: לפי החוק, דייר אחד לא יכול לעצור את השיקום. במאמר נסביר מה אומר החוק, איך לקבל החלטה שתעמוד במבחן, ומה עושים כשגם זה לא עוזר.
למה אי אפשר פשוט "לחכות"?
מרגע שהעירייה מוציאה צו, האחריות לכל פגיעה בדיירים או בעוברים ושבים מוטלת על בעלי הדירות. אי עמידה בדרישות הצו עלולה לגרור את כל הדיירים להליך משפטי, ולא רק את מי שסירב. ברוב הערים, אם הדיירים לא פועלים, העירייה רשאית לבצע את העבודות בעצמה ולחייב את בעלי הדירות בעלות, בדרך כלל במחיר גבוה יותר. לכן עיכוב בגלל דייר אחד עולה כסף לכולם.
מה אומר החוק: חובת השתתפות בהוצאות
סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע שכל בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, לפי החלק היחסי שלו. תיקונים שנדרשים כדי להסיר סכנה הם בדיוק "החזקה תקינה". לכן לא צריך את הסכמת כל הדיירים: החלטה של רוב בעלי הדירות באסיפה כדין מחייבת גם את מי שהתנגד.
בתי המשפט והמפקחים על רישום המקרקעין חזרו על העיקרון הזה שוב ושוב. בראשון לציון, למשל, נקבע ששיפוץ חזיתות של כ־400,000 ש"ח יבוצע למרות התנגדות של דיירת, כי מטרתו מניעת סכנה וההחלטה התקבלה ברוב. בהרצליה חויבו בעלי דירה לשלם את חלקם אחרי שסירבו לשיפוץ שהרוב אישר.
5 צעדים כשדייר מסרב לשלם
- חוות דעת הנדסית כתובה. מסמך של מהנדס שמפרט את הליקויים ואת העבודות הנדרשות להסרת הצו. זה הבסיס לכל ההמשך, וגם הכלי הכי טוב לשכנע. מה חשוב לדעת על חוות דעת מהנדס
- אסיפת בעלי דירות כדין. הזמנה בכתב לכל בעלי הדירות (לא רק לשוכרים), עם סדר יום ברור: אישור העבודות, בחירת קבלן וחלוקת העלות.
- פרוטוקול חתום. רשמו מי נכח, מי הצביע בעד ומה הוחלט, כולל הסכום שכל דירה משלמת לפי חלקה ברכוש המשותף.
- דרישת תשלום בכתב. שלחו לדייר המסרב מכתב עם הפרוטוקול, הסכום ומועד אחרון לתשלום.
- תביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין. אם הדייר עדיין לא משלם, נציגות הבית יכולה לתבוע אותו. זה ההליך שבו הוכרעו המקרים שהזכרנו.
טיפים שחוסכים את הסכסוך מראש
- הציגו את המספרים. כשמראים לדייר כמה יעלה לו לא לטפל (ירידת ערך הדירה, חשיפה לתביעות, עבודה של העירייה במחיר גבוה), ההתנגדות נחלשת בדרך כלל.
- הציעו פריסת תשלומים. הרבה פעמים "אני לא משלם" אומר בפועל "אין לי עכשיו".
- עבדו עם חברה שמתמחה במבנים מסוכנים. קבלן שיפוצים רגיל לא תמיד יודע לסגור את התיק מול העירייה. הסרת צו אמיתית דורשת תיאום עם מהנדס העירייה ומסמכים מסודרים. איך מסירים צו מבנה מסוכן
שאלות נפוצות
האם דייר אחד יכול לעכב את הסרת הצו?
לא. תיקון ליקויים שמסכנים את הבניין נחשב החזקה תקינה, והחלטת רוב מחייבת את כולם.
מי משלם על דירה שעומדת ריקה או מושכרת?
בעל הדירה. החובה חלה על הבעלים, לא על השוכר.
אפשר להתחיל בעבודות לפני שכולם שילמו?
כן, אם הרוב מוכן לממן את החלק החסר בינתיים ולתבוע אותו אחר כך. כדאי לתעד את זה בפרוטוקול.
כמה זמן לוקח הליך אצל המפקח על המקרקעין?
זה משתנה בין אזורים. לכן כדאי לא לחכות להכרעה ולהתחיל לפעול מול העירייה במקביל.
קיבלתם צו ויש מחלוקת בבניין?
אנחנו בחברה למבנים מסוכנים מלווים ועדי בית מהבדיקה ההנדסית ועד הסרת הצו. בכלל זה: חוות דעת שתעזור לכם בהליך מול דיירים, תוכנית עבודה ותיאום מול העירייה. דברו איתנו בוואטסאפ
המידע במאמר כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. בסכסוך קונקרטי מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בבתים משותפים.